Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym interesuje inwestorów, ale przede wszystkim zwykłych ludzi. Ostatnimi laty tempo wzrostu cen nieruchomości spadło, co dla jednych jest złą, a dla drugich dobrą wiadomością. Czynniki strukturalne pobudzają ten konflikt interesów. Tymczasem zagraniczne narzędzia mogą umożliwić pogodzenie potrzeb inwestorów i lokatorów.
Pod koniec 2024 r., wg raportu Deloitte, ceny nowych budynków w Polsce wzrosły o ok. 19 proc. rok do roku. Był to jeden z najwyższych wskaźników w Europie, najbardziej zbliżony do Albanii (+16,5 proc.) i Izraela (+12,7 proc.). Średni koszt nowego mieszkania w Warszawie osiągnął 3849 euro za m2, po raz pierwszy przekraczając cenę analogicznego lokum w Rzymie (3839 euro). Chociaż w ujęciu bezwzględnym średnia cena za m2 w Polsce wciąż pozostaje poniżej średniej UE, to takie „europejskie” ceny muszą pokrywać „polskie” pensje.
Tempo wzrostu cen nieruchomości maleje, ale dalszy trend zależy od czynników strukturalnych. Niska podaż, zmiany regulacyjne i cykl spadających stóp procentowych kształtują obecne warunki rynkowe. Co dalej z inwestycjami w tym sektorze?
Zmagania z podażą
Najważniejszym powodem wzrostu cen mieszkań jest chronicznie niska podaż. Według Cushman & Wakefield, statystyczny ich niedobór w Polsce wynosi około 1,5 mln lokali, a tempo budowy spada. Według GUS, w 2025 r. wydano ponad 13% mniej pozwoleń na budowę i rozpoczęto 8% mniej inwestycji rok do roku. Sektor publiczny nie domyka tej luki. GUS podaje również, że w kwartałach I-III 2025 r. oddano do użytku zaledwie 1259 lokali komunalnych.
Niedobór jest wzmagany przez wewnętrzną i zewnętrzną migrację. Wzmogła ją oczywiście wojna w Ukrainie, z ponad milionem osób z tego kraju już mieszkających w Polsce. Do większych miast sprowadzają się też pracownicy z Azji. Jednocześnie obserwuje się migrację wewnętrzną z małych miejscowości do metropolii, gdzie rynek pracy przedstawia większe możliwości.
Te czynniki zachęcają do zakupów inwestycyjnych, które z kolei mogą tworzyć błędne koło. Część właścicieli nie traktuje mieszkań jako źródła bieżącego dochodu z najmu, lecz jako sposób przechowywania kapitału i uczestnictwa w dalszym wzroście cen. W praktyce oznacza to dalsze ograniczanie podaży – lokale pozostają poza rynkiem najmu, mimo że formalnie istnieją.
Zadyszka wzrostu cen
Nadmierna spekulacja może prowadzić do stopniowego oderwania cen od realnej zdolności nabywczej gospodarstw domowych. Ceny mieszkań mogą utrzymywać się nie dlatego, że ktoś chce się do nich wprowadzić, lecz dlatego, że inwestorzy zakładają ich dalszy wzrost.
W trzecim kwartale 2025 r. roczny wzrost cen ofertowych spowolnił do najniższego poziomu w ostatnich latach. Ceny pozostają jednak wysokie: koszt mieszkania o powierzchni 70 m2 w Warszawie i Krakowie przekracza 8-10 rocznych pensji, co przewyższa próg 5-6, właściwy dla średniej na rynkach europejskich. Warszawa pozostaje przy tym jednym z miast UE, w których przeznacza się największą część dochodów na własne lokum.
Jednocześnie ceny zahamowały mimo obniżek stóp procentowych przez ubiegły rok. Dlatego też, choć ich marcowe cięcie do poziomu poniżej 4 proc. może znów rozgrzać rynek nieruchomości, to nie daje takiej pewności. Tym bardziej, że nawet w warunkach ożywienia gospodarczego opłacalność inwestycji w tym sektorze zależy od prawa i długotrwałych czynników demograficznych.
Presja na inwestycje w mieszkania
Sytuacja mieszkalnictwa w Polsce może prowokować reakcje prawodawców. Już dziś przygotowują się oni do zaostrzenia przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego. W szerszej perspektywie nie można wykluczyć działań mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań, takich jak opodatkowanie pustostanów czy zmiany w systemie podatkowym.
Dla inwestorów oznacza to dodatkowy poziom niepewności. Dotychczas postrzegali oni nieruchomości jako relatywnie stabilną klasę aktywów, ale przyszłe regulacje mogą wpływać zarówno na rentowność, jak i płynność kapitału lokowanego w tym segmencie.
Fundamentalnym warunkiem realizacji zysku w tym sektorze pozostaje istnienie nabywcy lub najemcy. Tymczasem czynniki demograficzne w długim terminie sugerują zmniejszenie puli lokatorów. Do tego dochodzą wojny i geopolityka, oddziałowujące na decyzje konsumentów, a zatem i popyt. Inwestycja oparta wyłącznie na założeniu wzrostu cen staje się więc wrażliwsza na zmiany koniunktury.
Punkty wspólne
Obecnie w większości dużych miast wynajem jest zazwyczaj tańszy niż spłata kredytu hipotecznego. Największą różnicę widać w Krakowie, gdzie czynsz za mieszkanie wielkości 50 m2 wynosi 2925 zł, a rata kredytu za takie lokum ponad 4000 zł. To powinno zwrócić uwagę zarówno lokatorów, jak i inwestorów, choć w dłuższej perspektywie zmniejszanie stóp procentowych może działać na korzyść kupna.
Co istotne w obliczu wymienionych wyżej wyzwań, formy inwestowania w sektorze nieruchomości nie ograniczają się do kupowania fizycznych lokali. Na rynkach zagranicznych instrumenty takie jak fundusze typu REIT czy spółki deweloperskie lub budowlane oferują ekspozycję na ten segment przy jednoczesnym zachowaniu większej płynności i dywersyfikacji. Pozwalają one szybciej reagować na zmiany rynkowe i ograniczać ryzyko związane z jednym aktywem w jednej lokalizacji.
Częściowy odpływ spekulacji z rynku mieszkaniowego w Polsce mógłby zresztą poprawić sytuację lokatorów. Mniejsza presja spekulacyjna oznaczałaby większą dostępność mieszkań dla użytkowników, a ewentualna korekta cen mogłaby pobudzić popyt i w dłuższej perspektywie sprzyjać rozwojowi.
Między potrzebą a inwestycją
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę, w której coraz wyraźniej rozwidlają się dwie funkcje nieruchomości: użytkowa i inwestycyjna. Osoby poszukujące własnego mieszkania muszą zręcznie dopasowywać decyzje do sytuacji rynkowej. Zwłaszcza że w dłuższej perspektywie obecny zastój może okazać się pauzą przed polepszeniem warunków kredytowych i ponownym rozgrzaniem rynku.
W takim scenariuszu skorzystają inwestorzy. Jednak zważywszy na pozostałe aspekty tego zagadnienia, powinni oni wziąć pod uwagę na trwałość i elastyczność swoich inwestycji. W warunkach rosnącej niepewności, regulacji i zmian demograficznych, mieszkania przestają być ich jednoznacznym kierunkiem. „Betonowe złoto” nie znika z rynku, ale może zacząć tracić względem innych narzędzi służących lokowaniu kapitału w nieruchomościach.
Piotr Baszak, Freedom24
O Freedom24
Freedom24 to broker giełdowy łączący europejskich klientów z głównymi międzynarodowymi rynkami kapitałowymi. Korzystając z własnej platformy, oferuje inwestorom dostęp do szerokiej gamy akcji, funduszy ETF, obligacji korporacyjnych i rządowych oraz opcji na akcje z USA na rynkach amerykańskich, europejskich i azjatyckich.
Freedom24 posiada licencję CySEC i działa w ramach regulacyjnych MiFID II, obsługując wszystkie państwa UE/EOG, z fizyczną obecnością w 10 krajach. Freedom24 jest europejską spółką zależną Freedom Holding Corp., międzynarodowej grupy finansowej działającej w Stanach Zjednoczonych, Europie i Azji Środkowej, notowanej na giełdzie Nasdaq.
Więcej informacji na https://freedom24.com/
Zastrzeżenie: Twój kapitał jest narażony na ryzyko. Wyniki historyczne nie zapewniają przyszłych rezultatów i nie ma gwarancji, że jakakolwiek strategia inwestycyjna osiągnie swoje cele. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy samodzielnie przeanalizować sytuację i rozważyć konsultację z wykwalifikowanym doradcą finansowym. Dostęp do niektórych instrumentów finansowych może wymagać przeprowadzenia testu odpowiedniości. Spółka może brać udział w obrocie instrumentami opisanymi w materiale jako strona transakcji lub dostawca płynności. Jednocześnie prezentowane rekomendacje i informacje mają charakter niezależny i nie są powiązane z jej pozycjami handlowymi. Podejmujemy wszelkie niezbędne działania w celu zapobiegania konfliktom interesów oraz zapewnienia obiektywności przekazywanych treści.